優化公積金政策是各城市支持住房消費的重要舉措之一。近期，全國多個城市出台公積金貸款“帶押過戶”、支持“商轉公”貸款、允(yun)許(xu)提(ti)取(qu)公(gong)積(ji)金(jin)支(zhi)付(fu)首(shou)付(fu)款(kuan)等(deng)政(zheng)策(ce)，加(jia)大(da)公(gong)積(ji)金(jin)對(dui)購(gou)房(fang)者(zhe)的(de)支(zhi)持(chi)力(li)度(du)。對(dui)於(yu)購(gou)房(fang)者(zhe)來(lai)說(shuo)，這(zhe)些(xie)新(xin)變(bian)化(hua)能(neng)夠(gou)帶(dai)來(lai)多(duo)大(da)的(de)支(zhi)持(chi)作(zuo)用(yong)？買(mai)賣(mai)雙(shuang)方(fang)、銀行都有哪些風險需要規避？政策執行過程中，還要注意什麼問題？
出現新變化
據中指監測數據，2022年以來，已有超百城出台二手房“帶押過戶”政策，其中部分城市支持公積金貸款“帶押過戶”。記者查詢發現，目前已有江蘇南京、浙江寧波、福建漳州、安徽六安、湖北襄陽、河南駐馬店等地推出公積金貸款“帶押過戶”相關政策。
所謂公積金貸款“帶押過戶”，即ji在zai二er手shou房fang交jiao易yi過guo程cheng中zhong，對dui於yu存cun在zai公gong積ji金jin貸dai款kuan抵di押ya的de房fang產chan，向xiang金jin融rong機ji構gou提ti交jiao申shen請qing後hou，可ke在zai無wu需xu還hai清qing貸dai款kuan解jie除chu抵di押ya的de情qing況kuang下xia直zhi接jie辦ban理li不bu動dong產chan過guo戶hu和he抵di押ya登deng記ji手shou續xu。
“在傳統模式下，賣方須還清原住房貸款、解除抵押、辦理交易過戶、買方重新設立抵押等多個環節。‘帶押過戶’簡化了交易流程，縮短了交易時間，減輕了繳存職工籌措資金的壓力，有助於縮短房產交易周期，滿足剛性和改善性住房需求。”貝殼研究院市場分析師劉麗傑說。
今年1月份，陝西省鹹陽市住房公積金管理中心發布《個人住房商業貸款轉住房公積金貸款實施細則》，並於2月22日完成首筆“商轉公”貸款的不動產登記。據58安居客研究院統計，目前已有深圳、青島、長春、福州、重慶、武漢、昆明、廣東東莞、河南洛陽等超20城推出了“商轉公”政策。
“商貸和公積金貸款之間的利差比較大，開展‘商轉公’業務，將有效減輕住房公積金繳存人還貸壓力，切實發揮公積金在住房保障方麵的作用。部分城市公積金可支配規模較大，通過‘商轉公’盤活存量公積金，有助於購房者減輕還貸壓力。”58安居客研究院研究總監陸騎麟說。
此外，多地還推出了提取公積金作為購房首付款的政策。2022年至今，福州、廣東中山、四川達州等20餘城陸續出台政策，允許購買商品住宅職工提取住房公積金支付首付款，出台此項政策的城市持續擴圍。
中指研究院市場研究總監陳文靜表示，這將減輕購房者前期資金周轉壓力，有助於住房需求的釋放。
需多方配合
和此前住房公積金提取存在一定局限性的情況相比，當前各個城市因城施策、精準施策，除上述變化外，還有提高公積金貸款額度和延長還款年限、“一人購房全家幫”等政策。
不過，在具體執行中，相關業務還需要多方配合。劉麗傑告訴記者，比如公積金“帶押過戶”，需要公積金中心和銀行的配合，當前公積金“帶押過戶”主要在同一銀行間進行，即業主住房抵押銀行和買房客戶貸款銀行須為同一銀行。“支持公積金作為首付款，需要賣房業主同意。‘商轉公’需要銀行和公積金中心配合，同時受到公積金貸款額度限製。目前，多數城市相關業務仍在試運行階段。”劉麗傑說。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪提醒，“商轉公”對降低月供成本等有積極作用，但該政策具有階段性，與公積金是否充裕有關，購房者要密切關注公積金的資金狀況。
北京房地產中介行業協會研究中心主任龍葉指出，雖然“商轉公”有明顯優點，但在操作過程中仍存在亟需解決的問題。例如，在多個啟動房貸“商轉公”zhengcedechengshi，shenqingdetiaojianshedingjiaogao，muqianzhifugaigoumaishoutaofanghuoshoucishenqinggongjijindaikuandedangdijiaocunzhigongjiating。ciwai，youyugongjijindaikuandeedubijiaoyouxian，tongchangqingkuangxiadiyugoufangzheyuanyoudeshangyedaikuanzonge，yincihenduo“商轉公”之後的購房者依然麵臨自籌資金的問題。
針(zhen)對(dui)提(ti)取(qu)住(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)金(jin)作(zuo)為(wei)首(shou)付(fu)款(kuan)的(de)情(qing)況(kuang)，有(you)業(ye)內(nei)人(ren)士(shi)表(biao)示(shi)，部(bu)分(fen)城(cheng)市(shi)住(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)金(jin)個(ge)貸(dai)率(lv)，也(ye)就(jiu)是(shi)住(zhu)房(fang)公(gong)積(ji)金(jin)個(ge)人(ren)住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)餘(yu)額(e)與(yu)繳(jiao)存(cun)餘(yu)額(e)之(zhi)比(bi)已(yi)經(jing)處(chu)於(yu)高(gao)位(wei)，政(zheng)府(fu)仍(reng)需(xu)進(jin)一(yi)步(bu)加(jia)強(qiang)監(jian)管(guan)，防(fang)範(fan)公(gong)積(ji)金(jin)流(liu)動(dong)性(xing)不(bu)足(zu)的(de)風(feng)險(xian)。
“在這些政策中，‘帶押過戶’破解了二手房交易難點，讓解除抵押工作更順暢；‘商轉公’則可以優化服務、降低成本；公積金支付首付款有助於提振住房消費。公積金對房地產市場的支持越來越多。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，要注意的是，使用公積金作為首付可能會讓購房者加杠杆購房。
如(ru)何(he)規(gui)避(bi)相(xiang)關(guan)風(feng)險(xian)？廣(guang)東(dong)省(sheng)城(cheng)規(gui)院(yuan)住(zhu)房(fang)政(zheng)策(ce)研(yan)究(jiu)中(zhong)心(xin)首(shou)席(xi)研(yan)究(jiu)員(yuan)李(li)宇(yu)嘉(jia)表(biao)示(shi)，對(dui)購(gou)房(fang)者(zhe)而(er)言(yan)，盡(jin)管(guan)公(gong)積(ji)金(jin)可(ke)以(yi)付(fu)首(shou)付(fu)，但(dan)也(ye)要(yao)考(kao)慮(lv)到(dao)自(zi)己(ji)未(wei)來(lai)的(de)收(shou)入(ru)現(xian)金(jin)流(liu)是(shi)否(fou)足(zu)夠(gou)覆(fu)蓋(gai)月(yue)供(gong)；對銀行而言，要通過收入證明、銀行流水等方式核實購房人的月供能力及其可持續性。“使shi用yong公gong積ji金jin作zuo為wei首shou付fu，意yi味wei著zhe購gou房fang者zhe的de首shou付fu能neng力li是shi不bu足zu的de，月yue供gong壓ya力li也ye較jiao大da，銀yin行xing需xu要yao考kao慮lv到dao這zhe種zhong風feng險xian，如ru有you必bi要yao，銀yin行xing可ke以yi提ti出chu提ti高gao首shou付fu的de要yao求qiu，或huo者zhe對dui不bu具ju備bei加jia杠gang杆gan條tiao件jian的de人ren群qun，貸dai款kuan審shen批pi要yao更geng加jia嚴yan格ge。”李宇嘉說。
效果正顯現
確保房地產市場平穩發展，紮實做好“保交樓、保民生、保穩定”各項工作，是2023nianfangdichanxingyedeyixiangzhongdianrenwu。beijingfangdichanzhongjiexingyexiehuimishuchangzhaoqingxiangbiaoshi，quanguoduochengtiaozhengzhufanggongjijinzhengce，dalizhichigangxinghegaishanxingzhufangxuqiu，nengyouxiaotizhenshichangxinxin。muqianzhengcexiaoguochubuxianxian，duodifangdichanshichangqiwenhuisheng。zaiyixiliezhengcezhichixia，2023年開年後的房地產市場顯現出複蘇企穩的運行態勢。
國家統計局最新數據顯示，2月份，70個(ge)大(da)中(zhong)城(cheng)市(shi)中(zhong)商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)銷(xiao)售(shou)價(jia)格(ge)環(huan)比(bi)上(shang)漲(zhang)城(cheng)市(shi)個(ge)數(shu)繼(ji)續(xu)增(zeng)加(jia)，各(ge)線(xian)城(cheng)市(shi)商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)銷(xiao)售(shou)價(jia)格(ge)環(huan)比(bi)總(zong)體(ti)上(shang)漲(zhang)，一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)銷(xiao)售(shou)價(jia)格(ge)同(tong)比(bi)上(shang)漲(zhang)，二(er)三(san)線(xian)城(cheng)市(shi)同(tong)比(bi)降(jiang)幅(fu)收(shou)窄(zhai)。陳(chen)文(wen)靜(jing)認(ren)為(wei)，短(duan)期(qi)來(lai)看(kan)，各(ge)地(di)或(huo)將(jiang)繼(ji)續(xu)結(jie)合(he)自(zi)身(shen)公(gong)積(ji)金(jin)使(shi)用(yong)的(de)實(shi)際(ji)情(qing)況(kuang)因(yin)城(cheng)施(shi)策(ce)，優(you)化(hua)公(gong)積(ji)金(jin)相(xiang)關(guan)政(zheng)策(ce)的(de)城(cheng)市(shi)或(huo)繼(ji)續(xu)擴(kuo)圍(wei)。
隨著越來越多的城市出台公積金優化調整政策，短期內會在一定程度上激活房地產市場需求，加速當地房地產去庫存進度。
“不過，由於目前公積金政策調整主要集中在三四線城市，這些城市房地產市場麵臨經濟發展後勁不足、人口淨流出、住房供給過剩等問題，化解風險，提振住房消費，還需有更多方法。”趙慶祥建議，在具體政策方麵，提高公積金繳存覆蓋率、優化公積金申請流程、放寬對異地貸款的限製；在宏觀政策方麵，合理規劃改善性住房建設、不斷完善發展租房市場、提升醫療教育服務保障、建立城市核心產業優勢，通過供需兩方麵促進房地產市場健康有序發展。
有專家表示，多地陸續出台公積金新政，有利於減輕購房者置業壓力，提振購房者置業情緒，不斷促進房地產市場企穩向好。
