來源： 北京商報 作者：宋亦桐
9月25日，存量首套住房貸款利率調整正式實施。北京商報記者注意到，已有廣東、遼寧、雲南、山東、北京等地區的借款人曬出調整後的利率信息，有部分借款人房貸利率降為4.1%，月供金額可省300-1000元左右。在批量下調的同時，也有銀行上線了對“二套轉首套”的認定申請功能，借款人可上傳資料辦理。存量房貸利率的降低可以節約居民利息負擔，在9月25日北京商報舉行的“存量房貸正式下調 能省多少錢？”的直播中，行業專家也進一步預測，如果存量房貸利率調降全麵落地後，10月、11月提前還貸現象還是很多，不排除繼續出台更大力度的利率調降政策，比如突破“當時定價下限”這個限定、允許二套房存量房貸利率調降等。
有客戶已經調整到位
“一覺醒來，房貸每月省了1000元”“存量房貸利率調整，終於不再是6%以上的大冤種了！”……9月25日起，銀行對符合首套住房貸款利率政策的存量個人住房貸款主動實施利率批量下調，有不少借款人發現還款計劃已經更新。
“沒想到能下調這麼多。”在得知下調信息後，林女士第一時間就打開貸款經辦行建設銀行手機銀行App進行查詢，由於查詢人數過多，係統多次延遲後，林女士才進入了查詢界麵。
2018年5月，林女士在廣西購買了一套房產，房貸金額為57萬元，貸款年限為30年，月供金額3123.83元。“2019年房貸利率‘換錨’與LPR掛鉤，我當時也辦理了這個業務，‘換錨’重定價後的房貸利率調整為LPR+83.5個基點，在此次調整前，我的利率為5.135%。存量首套住房貸款利率正式下調後，我的房貸利率降為4.3%，下降的幅度確實很大，利率降低了之後，預估每個月的月供可能會降低大概兩三百塊錢。”林女士說道。
橙橙(化名)yeshizhecifangdaililvtiaozhengdeshouyizhe。chengchengyijiazailanzhoudiqujinyouyitaofang，fuheshoutaozhufangdebiaozhun，cicixiatiaohou，tadedaikuanlilvnengxiatiaozhishoutaofangdaililvzhengcexiaxian，jiLPR不加點。
“今天早晨，銀行的查詢界麵已經更新，調整之前我的房貸利率為4.89%，調整之後房貸利率降為4.3%，待重定價之後利率能降到4.2%。房貸利率下調後，月供金額減少483.6元，減輕了我的壓力，未來將把閑置資金側重於教育投資，在孩子的養育和培養方麵提升質量，提供好的教育環境學習環境。” 橙橙告訴北京商報記者。
在社交平台，也有不少廣東、遼寧、雲南、山東等地區的借款人曬出房貸利率調整後的截圖信息，調整之前，有借款人房貸利率最高超過6%，調整之後，房貸利率最低降為4.1%，月供金額可省幅度在300-1000元左右。
根據工作安排，存量房貸利率下調於9月25日生效，此次調整不溯及既往，之前的房貸利息不作調整。在當日北京商報舉行的“存量房貸正式下調 能省多少錢？”的(de)直(zhi)播(bo)中(zhong)，星(xing)圖(tu)金(jin)融(rong)研(yan)究(jiu)院(yuan)副(fu)院(yuan)長(chang)薛(xue)洪(hong)言(yan)表(biao)示(shi)，從(cong)調(tiao)整(zheng)策(ce)略(lve)上(shang)看(kan)，本(ben)次(ci)存(cun)量(liang)房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)調(tiao)整(zheng)可(ke)視(shi)作(zuo)分(fen)層(ceng)操(cao)作(zuo)，區(qu)分(fen)標(biao)準(zhun)情(qing)況(kuang)和(he)非(fei)標(biao)準(zhun)情(qing)況(kuang)兩(liang)類(lei)。所(suo)謂(wei)標(biao)準(zhun)情(qing)況(kuang)，就(jiu)是(shi)嚴(yan)格(ge)符(fu)合(he)首(shou)套(tao)房(fang)認(ren)定(ding)標(biao)準(zhun)，且(qie)貸(dai)款(kuan)定(ding)價(jia)執(zhi)行(xing)LPR加(jia)點(dian)模(mo)式(shi)的(de)存(cun)量(liang)房(fang)貸(dai)客(ke)戶(hu)，是(shi)由(you)銀(yin)行(xing)係(xi)統(tong)自(zi)動(dong)調(tiao)整(zheng)，不(bu)需(xu)要(yao)本(ben)人(ren)提(ti)出(chu)申(shen)請(qing)，非(fei)常(chang)便(bian)捷(jie)，不(bu)存(cun)在(zai)博(bo)弈(yi)空(kong)間(jian)。對(dui)銀(yin)行(xing)和(he)客(ke)戶(hu)來(lai)講(jiang)，都(dou)不(bu)存(cun)在(zai)難(nan)點(dian)和(he)問(wen)題(ti)。
薛(xue)洪(hong)言(yan)進(jin)一(yi)步(bu)指(zhi)出(chu)，對(dui)於(yu)非(fei)標(biao)準(zhun)情(qing)況(kuang)，包(bao)括(kuo)貸(dai)款(kuan)發(fa)放(fang)時(shi)不(bu)滿(man)足(zu)首(shou)套(tao)標(biao)準(zhun)，但(dan)當(dang)前(qian)按(an)照(zhao)認(ren)房(fang)不(bu)認(ren)貸(dai)算(suan)首(shou)套(tao)的(de)存(cun)量(liang)客(ke)戶(hu)，需(xu)專(zhuan)門(men)向(xiang)銀(yin)行(xing)提(ti)出(chu)申(shen)請(qing)；對於非LPR加點模式定價的存量貸款，也需要先變更為LPR加點模式，再進行調整。非標準情況下，需要客戶主動與銀行溝通，提出申請；同時，也需要銀行網點做好主動提醒和聯係工作，避免遺漏和事後糾紛的發生。
“二套轉首套”調整
根據人民銀行、國家金融監督管理總局發布的通知，此次調整範圍為首套住房貸款、“二套轉首套”以及公積金組合貸中的商業性個人住房貸款。9月25日，北京商報記者注意到，在批量調整落地的同時，也有不少銀行開通了“二套轉首套”房貸利率調整通道。
農(nong)業(ye)銀(yin)行(xing)指(zhi)出(chu)，為(wei)了(le)便(bian)利(li)借(jie)款(kuan)人(ren)的(de)操(cao)作(zuo)，該(gai)行(xing)提(ti)供(gong)線(xian)上(shang)線(xian)下(xia)多(duo)渠(qu)道(dao)服(fu)務(wu)。借(jie)款(kuan)人(ren)可(ke)通(tong)過(guo)農(nong)業(ye)銀(yin)行(xing)掌(zhang)上(shang)銀(yin)行(xing)，自(zi)助(zhu)發(fa)起(qi)首(shou)套(tao)房(fang)認(ren)定(ding)申(shen)請(qing)，線(xian)上(shang)提(ti)交(jiao)身(shen)份(fen)證(zheng)明(ming)、承諾書、家庭住房套數查詢結果或認定證明等材料，並拍照上傳，也可線下向貸款經辦行提出申請辦理並提交材料。
據了解，在2023年9月25日-10月22日提出申請，審核認定符合首套房標準的，農業銀行表示，將在2023年10月25日起進行批量調整。在2023年10月23日(含)後提出申請的，該行將在10個工作日內完成認定，經審核符合條件的，及時予以調整。
建設銀行9月25日起在手機銀行App、“建行智慧個貸”小程序等渠道上線“二套轉首套申請複核功能”，借款人可點擊“存量房貸利率調整”-“申請複核”，選擇複核類型“首套、非首套認定結果”，上傳申請認定為首套房貸的證明材料，填寫聯係方式等信息，也可攜帶身份證件、首套房貸證明材料至該行營業網點辦理。
首shou套tao房fang貸dai證zheng明ming材cai料liao一yi般ban為wei有you關guan部bu門men提ti供gong的de住zhu房fang套tao數shu查zha詢xun結jie果guo或huo認ren定ding證zheng明ming，具ju體ti以yi貸dai款kuan經jing辦ban機ji構gou要yao求qiu出chu具ju的de材cai料liao為wei準zhun。建jian設she銀yin行xing指zhi出chu，提ti交jiao成cheng功gong後hou，將jiang盡jin快kuai複fu核he確que認ren，借jie款kuan人ren可ke通tong過guo“存量房貸利率調整”界麵查詢複核確認結果。
地方性銀行也普遍參照國有銀行發布的相關細則，啟動轉換工作。江西銀行9月25ribiaoshi，yuandaikuanfafangshizhixingertaofangdaililvbiaozhun，dandangqianfuhesuozaichengshishoutaofangdaililvbiaozhundecunliangfangdai，xuyoujiekuanrenxianggaixingzhudongshenqinglilvtiaozheng，jingshenhetongguohou，tiaozhengdaikuanlilv。
“預計超過九成符合條件的借款人可在第一時間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調整。”人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾近日表示，大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至報價利率，2022年5月以後的將降至報價利率減20個ge基ji點dian，直zhi接jie下xia調tiao至zhi政zheng策ce下xia限xian。下xia一yi步bu，人ren民min銀yin行xing將jiang繼ji續xu密mi切qie關guan注zhu市shi場chang動dong態tai，維wei護hu好hao市shi場chang競jing爭zheng秩zhi序xu，推tui動dong存cun量liang房fang貸dai利li率lv調tiao整zheng工gong作zuo平ping穩wen有you序xu落luo地di。
薛洪言進一步指出，此次調降存量房貸利率後，不排除還有繼續下調的可能性。下調存量房貸利率，核心目的有二：一是減緩提前還貸潮；二是刺激消費。能否刺激消費，這個很難定量測算，但能否減緩提前還貸潮，這個很容易判斷。如果存量房貸調降全麵落地，10月、11月提前還貸現象還是很多，不排除繼續出台更大力度的利率調降政策，比如突破“當時定價下限”這個限定、比如允許二套房存量房貸利率調降等。
要不要提前還貸？
市(shi)場(chang)觀(guan)點(dian)多(duo)認(ren)為(wei)，降(jiang)低(di)存(cun)量(liang)首(shou)套(tao)住(zhu)房(fang)貸(dai)款(kuan)利(li)率(lv)有(you)助(zhu)於(yu)減(jian)少(shao)借(jie)款(kuan)人(ren)房(fang)貸(dai)利(li)息(xi)支(zhi)出(chu)，穩(wen)定(ding)和(he)擴(kuo)大(da)住(zhu)房(fang)消(xiao)費(fei)需(xu)求(qiu)，也(ye)能(neng)有(you)效(xiao)緩(huan)解(jie)借(jie)款(kuan)人(ren)提(ti)前(qian)還(hai)貸(dai)的(de)意(yi)向(xiang)。
林女士回憶，“2022年曾考慮過是否要提前還貸，但當時申請時線上通道被關閉了幾次，再加上房子是在外地買的，交通、時shi間jian成cheng本ben過guo高gao，就jiu沒mei有you再zai去qu當dang地di線xian下xia網wang點dian申shen請qing。現xian在zai房fang貸dai利li率lv降jiang低di之zhi後hou，月yue供gong減jian少shao。未wei來lai一yi段duan時shi間jian，我wo決jue定ding穩wen定ding還hai房fang貸dai，用yong閑xian置zhi資zi金jin旅lv遊you或huo購gou車che，提ti升sheng生sheng活huo幸xing福fu感gan”。
也有借款人持有不同的觀點，有借款人告訴北京商報記者，“房貸利率降低後，總利息的金額還有不少，還是想盡可能用少的年限還完房貸，減少負債，依舊會考慮提前還貸的操作”。
benluncunliangfangdaililvtiaojianghou，duibufendaikuanrenyoumingxiandejianfuxiaoguo。xuehongyanjianyi，jiekuanrenjiyaozuoduanqideguihua，yeyaozuochangqidequanheng，tongshiyeyaoguanzhuweilaijiniandezijinguihua。ruguojiekuanrenweilaijinianyouyixiedaedezijinxuqiu，xianzaijiumeiyoubiyaoqutiqianhaidai，yinweizaiyongqianshizaiquxiangyinxingshenqing，edu、利率很難達到更好的水平。
薛(xue)洪(hong)言(yan)進(jin)一(yi)步(bu)預(yu)測(ce)，整(zheng)體(ti)上(shang)看(kan)，不(bu)少(shao)人(ren)房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)可(ke)能(neng)還(hai)是(shi)較(jiao)高(gao)，遠(yuan)高(gao)於(yu)當(dang)前(qian)新(xin)發(fa)放(fang)貸(dai)款(kuan)利(li)率(lv)水(shui)平(ping)，在(zai)缺(que)乏(fa)有(you)效(xiao)的(de)投(tou)資(zi)理(li)財(cai)去(qu)處(chu)的(de)背(bei)景(jing)下(xia)，很(hen)多(duo)人(ren)可(ke)能(neng)還(hai)是(shi)會(hui)選(xuan)擇(ze)提(ti)前(qian)還(hai)貸(dai)。既(ji)然(ran)不(bu)能(neng)明(ming)顯(xian)減(jian)緩(huan)提(ti)前(qian)還(hai)貸(dai)的(de)現(xian)象(xiang)，那(na)麼(me)，就(jiu)不(bu)排(pai)除(chu)進(jin)一(yi)步(bu)下(xia)調(tiao)存(cun)量(liang)房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)的(de)可(ke)能(neng)性(xing)。
易居研究院研究總監嚴躍進指出，“存量房貸利率下調政策本身的出發點是促進消費，現在政策已經落地了，綜合部分購房者的一些信息，調整的低點一般都在4.3%、4.2%這一水平，平均可能下調80個基點左右，高一些下調100個基點的情況也有。以貸款200萬元為例，月供金額可以省1200元左右，減負效應還是非常明顯的”。
在嚴躍進看來，2020年以前購房的群體，明顯可以比較容易進入到LPR的水平，即按LPR+0基點的低水平定價。而2020年以後購房的，當時一些城市房貸利率下限定得略高，所以即便下降，也不可能直接降低到LPR+0個基點。從城市分類來看，大城市房貸利率總體是要高的、貸dai款kuan的de總zong金jin額e也ye要yao高gao，所suo以yi在zai統tong一yi下xia調tiao的de過guo程cheng中zhong，此ci類lei城cheng市shi可ke以yi享xiang受shou到dao更geng好hao的de減jian負fu效xiao應ying。從cong小xiao城cheng市shi和he大da城cheng市shi來lai看kan，大da城cheng市shi利li率lv下xia限xian會hui高gao於yu全quan國guo最zui低di水shui平ping，所suo以yi相xiang對dui來lai說shuo，利li率lv降jiang低di的de效xiao應ying小xiao。
“調整後，房貸利率已處於低位，對於存量房貸利率從高位降至4.2%甚至更低的購房者來說，建議合理運用好存量房貸利率調整政策，做好資金規劃，進行穩定償還房貸的操作。”嚴躍進如是說道。
