中新網12月15日電(中新財經記者 左宇坤)一日之內，幾大樓市關鍵政策在京滬兩個關鍵城市接連出台。
12月14日，北京、上海先後發布樓市新政，均包含差別化調整首套及二套房的首付比例，調降房貸利率，以及對普宅認定標準進行優化等。這也是繼11月深圳降低首付比例、優化普宅認定標準後，一線城市的又一次大動作。
北京、上海可以稱得上是全國樓市的“最強風向標”。重磅新政的落地，將會帶來哪些利好？又會對全國房地產市場產生怎樣影響？
降低首付款比例
據北京市住房城鄉建設委等五部門聯合印發的《關於調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》，北京市首套住房個人住房貸款(含商業性個人住房貸款、住房公積金個人住房貸款)最低首付款比例統一下調為30%；二套住房個人住房貸款最低首付款比例下調為城六區(東城、西城、朝陽、海澱、豐台、石景山區)50%、非城六區40%。
“北京原來首套房首付比為普宅35%、非普宅40%，二套首付比例為普宅60%、非普宅80%。首付比例均明顯下調，特別是非普通住宅二套首付比例最高下降了40個百分點，購房門檻明顯降低。”中指研究院市場研究總監陳文靜指出。
同日，據“上海發布”微信公眾號，上海自12月15日起優化差別化住房信貸政策。首套住房最低首付款比例調整為不低於30%，二套住房最低首付款比例調整為不低於50%。另外，在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、鬆江、奉賢、寶山、金山6個行政區，二套住房最低首付款比例調整為不低於40%。
易居研究院整理的數據顯示，上海調整前的首套房首付比為35%，二套房首付比普通住宅為50%、非普通住宅為70%。
“以600萬總價的二套房購置為例，過去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬；新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬，即減少了120萬的首付款支出；如住房屬於實施差異化政策區域，首付比例為40%，首付款則為240萬，減少了180萬的首付款支出。”易居研究院研究總監嚴躍進指出，首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。
降低房貸利率下限
北京本次同步降低了房貸利率下限。具體來看，城六區首套、二套利率政策下限分別為不低於貸款市場報價利率(LPR)+10個基點、不低於LPR+60個基點；非城六區首套、二套利率政策下限分別為不低於LPR、不低於LPR+55個基點。中指研究院指出，相比於原來首套加55個基點、二套加105個基點，房貸利率均明顯下調，進一步降低購房成本。
此外，北京還延長貸款年限至30年，同樣有利於降低購房者單月的還款壓力。
上海將首套房利率下限調整為不低於LPR-10個基點，二套房利率下限調整為不低於LPR+30個基點。自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、鬆江、奉賢、寶山、金山6個行政區二套住房利率下限調整為不低於LPR+20個基點。
“以200萬貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標準計算，過去房貸利率為5.25%，月供為11044元。而按照新政4.5%的利率計算，月供為10134元。如此對比，新政前後月供減少了910元。”嚴躍進表示，房貸利率下降，直接降低了月供或按揭貸款成本。
調整普通住房標準
自2014年現行普宅標準發布以來，時隔9年北京再對普宅認定標準進行調整。中指研究院對比前後標準指出，差別主要包括單套建築麵積由140平方米以下調整為144平方米以下。五環內成交單價上限由39600元/平方米提升至85000元/平方米，提升了1.15倍；五-六環成交單價上限由31680元/平方米提升至65000元/平方米，提升了1.05倍；六環外成交單價上限由23760元/平方米提升至45000元/平方米，提升了89%。
嚴(yan)躍(yue)進(jin)指(zhi)出(chu)，和(he)深(shen)圳(zhen)的(de)普(pu)宅(zhai)認(ren)定(ding)標(biao)準(zhun)調(tiao)整(zheng)對(dui)比(bi)可(ke)發(fa)現(xian)，深(shen)圳(zhen)直(zhi)接(jie)取(qu)消(xiao)了(le)總(zong)價(jia)的(de)要(yao)求(qiu)，而(er)北(bei)京(jing)則(ze)是(shi)對(dui)總(zong)價(jia)線(xian)做(zuo)了(le)調(tiao)整(zheng)，對(dui)於(yu)總(zong)價(jia)依(yi)然(ran)是(shi)有(you)要(yao)求(qiu)的(de)。
“congbeijingputongzhuzhaidetiaozhenglaikan，zaibeishangshenzhongshuyuzuiweiyange，budanxiandingledantaomianji，yexiandingledanjia。duijiagedeshangxianjinxinglegengweiqingxidejieding，yetuchuledui‘房住不炒’基調的堅持。”58anjukeyanjiuyuanyuanchangzhangborenwei，youyubeijingdedaliangxinzenggongyingdouzaiwuhuanwai，zheyitiaozhengbenshengengyouliyuwaiweiquyuxinfangquhua，yijiwuhuanneiershoufangreduhuisheng。
上海的調整情況，則一是優化了標準的認定條件，剔除價格標準；二是適度提高了建築麵積標準，從140平方米提高至144平方米。
“普pu通tong住zhu房fang標biao準zhun關guan聯lian了le優you惠hui的de稅shui收shou政zheng策ce，此ci次ci調tiao整zheng標biao準zhun以yi住zhu房fang物wu理li要yao素su作zuo為wei認ren定ding條tiao件jian，較jiao大da幅fu度du提ti高gao普pu通tong住zhu房fang的de覆fu蓋gai麵mian，讓rang更geng多duo二er手shou住zhu房fang交jiao易yi享xiang受shou優you惠hui稅shui收shou政zheng策ce。“嚴躍進說。
對整體熱度提升料將起到較大作用
業內普遍認為，本次北京、上shang海hai的de政zheng策ce調tiao整zheng整zheng體ti力li度du較jiao大da，涉she及ji麵mian較jiao廣guang，從cong降jiang低di購gou房fang成cheng本ben和he購gou房fang門men檻kan上shang全quan麵mian發fa力li，釋shi放fang了le更geng加jia積ji極ji信xin號hao，對dui當dang地di以yi及ji全quan國guo市shi場chang情qing緒xu均jun將jiang帶dai來lai積ji極ji引yin導dao。
“xinzhengyouliyucujingangxuhegaishanxingzhufangxuqiushifang，tebieshiyouliyuertaogaishanxingzhufangxuqiu。zhengceyouhuahou，beijingfangdichanshichanghuoyueduyouwangtisheng，yujijiangjinyibuyingxiangjiageyuqi。”陳文靜表示。
“降jiang低di購gou房fang門men檻kan，讓rang更geng多duo有you購gou買mai力li的de人ren群qun入ru市shi，提ti高gao二er手shou房fang和he新xin房fang的de去qu化hua，緩huan解jie業ye主zhu和he開kai發fa商shang降jiang價jia賣mai房fang的de預yu期qi，從cong而er減jian緩huan二er手shou房fang掛gua牌pai增zeng加jia的de趨qu勢shi。同tong時shi促cu進jin房fang地di產chan交jiao易yi循xun環huan，緩huan解jie開kai發fa商shang資zi金jin鏈lian緊jin張zhang的de態tai勢shi，實shi現xian防fang風feng險xian和he穩wen增zeng長chang的de雙shuang重zhong目mu的de。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。
本次調整後再看兩地樓市的限製性措施，除了限購政策外已基本“一步到位”。張波認為，“預計明年一季度末會根據市場反饋再進行政策跟進，最值得關注的是限購的放鬆，這也是一線城市中政策效力最為明顯的。”
新政對兩地樓市的促進效果值得期待，業內預計12月下半月的一二手成交量將迎來一波明顯上漲，2024年一季度市場將會明顯企穩，有望出現一個“小陽春”。(完)
