賈某有一處房子需要出租，於是找到某中介公司，向其出具《房屋委托代理書》後，雙方簽訂了《房屋出租委托合同》。合同約定，賈某全權委托該中介公司獨家代理房屋出租事項，中介公司每月向其支付租金1800元，按季度支付。隨後，中介公司與孫女士簽訂了《房屋租賃合同》，約定將賈某的房屋租賃給孫女士，租期一年，押金1800元，租金為1100元/月，孫女士支付了房租加押金共15000元後入住。
然(ran)而(er)，中(zhong)介(jie)公(gong)司(si)並(bing)未(wei)按(an)照(zhao)約(yue)定(ding)向(xiang)賈(jia)某(mou)支(zhi)付(fu)租(zu)金(jin)，且(qie)已(yi)無(wu)法(fa)取(qu)得(de)聯(lian)係(xi)。賈(jia)某(mou)找(zhao)到(dao)承(cheng)租(zu)人(ren)孫(sun)女(nv)士(shi)協(xie)商(shang)租(zu)賃(lin)事(shi)宜(yi)未(wei)果(guo)，便(bian)拿(na)走(zou)了(le)房(fang)屋(wu)的(de)水(shui)電(dian)卡(ka)，孫(sun)女(nv)士(shi)被(bei)迫(po)搬(ban)離(li)案(an)涉(she)房(fang)屋(wu)。隨(sui)後(hou)，孫(sun)女(nv)士(shi)向(xiang)山(shan)東(dong)省(sheng)濟(ji)南(nan)市(shi)槐(huai)蔭(yin)區(qu)人(ren)民(min)法(fa)院(yuan)提(ti)起(qi)訴(su)訟(song)，要(yao)求(qiu)中(zhong)介(jie)公(gong)司(si)和(he)賈(jia)某(mou)退(tui)還(hai)房(fang)租(zu)和(he)押(ya)金(jin)共(gong)15000元，並要求解除其與中介公司簽訂的《房屋租賃合同》。
法院認為，賈某與中介公司簽訂的是《房屋出租委托合同》，中介公司與孫女士簽訂的是《房屋租賃合同》，兩種合同性質是不同的。從中介公司與賈某簽訂的《房屋出租委托合同》的de內nei容rong可ke以yi看kan出chu，中zhong介jie公gong司si作zuo為wei受shou托tuo人ren須xu向xiang作zuo為wei委wei托tuo人ren的de賈jia某mou支zhi付fu租zu金jin，可ke見jian中zhong介jie公gong司si的de合he同tong目mu的de是shi通tong過guo支zhi付fu租zu金jin，獲huo得de案an涉she房fang屋wu使shi用yong權quan及ji收shou益yi權quan，不bu同tong於yu有you償chang的de委wei托tuo合he同tong中zhong受shou托tuo人ren獲huo取qu報bao酬chou的de目mu的de。賈jia某mou與yu中zhong介jie公gong司si之zhi間jian的de合he同tong關guan係xi名ming為wei委wei托tuo合he同tong，實shi則ze是shi房fang屋wu租zu賃lin合he同tong。
孫女士與中介公司簽訂的《房屋租賃合同》，係雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強製性規定，應屬合法有效，雙方均應按照合同行使權利、履(lv)行(xing)義(yi)務(wu)。中(zhong)介(jie)公(gong)司(si)作(zuo)為(wei)案(an)涉(she)房(fang)屋(wu)的(de)承(cheng)租(zu)人(ren)，其(qi)與(yu)孫(sun)女(nv)士(shi)所(suo)簽(qian)租(zu)賃(lin)合(he)同(tong)係(xi)轉(zhuan)租(zu)合(he)同(tong)，孫(sun)女(nv)士(shi)係(xi)次(ci)承(cheng)租(zu)人(ren)，中(zhong)介(jie)公(gong)司(si)係(xi)該(gai)份(fen)合(he)同(tong)的(de)相(xiang)對(dui)人(ren)，因(yin)此(ci)孫(sun)女(nv)士(shi)與(yu)中(zhong)介(jie)公(gong)司(si)之(zhi)間(jian)的(de)租(zu)賃(lin)合(he)同(tong)並(bing)不(bu)約(yue)束(shu)賈(jia)某(mou)，賈(jia)某(mou)不(bu)承(cheng)擔(dan)退(tui)還(hai)責(ze)任(ren)。中(zhong)介(jie)公(gong)司(si)作(zuo)為(wei)承(cheng)租(zu)人(ren)，應(ying)在(zai)租(zu)賃(lin)期(qi)限(xian)內(nei)保(bao)證(zheng)次(ci)承(cheng)租(zu)人(ren)孫(sun)女(nv)士(shi)對(dui)案(an)涉(she)房(fang)屋(wu)的(de)正(zheng)常(chang)使(shi)用(yong)。現(xian)因(yin)中(zhong)介(jie)公(gong)司(si)未(wei)按(an)約(yue)向(xiang)出(chu)租(zu)人(ren)賈(jia)某(mou)支(zhi)付(fu)租(zu)金(jin)，且(qie)在(zai)收(shou)取(qu)案(an)涉(she)房(fang)屋(wu)租(zu)金(jin)和(he)押(ya)金(jin)後(hou)失(shi)聯(lian)，未(wei)履(lv)行(xing)合(he)同(tong)義(yi)務(wu)，導(dao)致(zhi)孫(sun)女(nv)士(shi)不(bu)能(neng)繼(ji)續(xu)使(shi)用(yong)案(an)涉(she)房(fang)屋(wu)並(bing)被(bei)迫(po)搬(ban)離(li)，中(zhong)介(jie)公(gong)司(si)應(ying)當(dang)返(fan)還(hai)孫(sun)女(nv)士(shi)已(yi)交(jiao)納(na)的(de)租(zu)金(jin)和(he)押(ya)金(jin)。孫(sun)女(nv)士(shi)租(zu)賃(lin)房(fang)屋(wu)的(de)目(mu)的(de)不(bu)能(neng)實(shi)現(xian)，其(qi)也(ye)無(wu)法(fa)通(tong)知(zhi)中(zhong)介(jie)公(gong)司(si)解(jie)除(chu)合(he)同(tong)，故(gu)孫(sun)女(nv)士(shi)搬(ban)離(li)並(bing)向(xiang)賈(jia)某(mou)交(jiao)付(fu)涉(she)案(an)房(fang)屋(wu)之(zhi)時(shi)，應(ying)視(shi)為(wei)其(qi)與(yu)中(zhong)介(jie)公(gong)司(si)的(de)租(zu)賃(lin)合(he)同(tong)關(guan)係(xi)解(jie)除(chu)。
最終，槐蔭法院依法判決孫女士與中介公司簽訂的《房屋租賃合同》解除，中介公司退還房租及押金共15000元，孫女士要求賈某對退還房租及押金承擔共同責任的訴訟請求，法院不予支持。
轉租房屋租客維權應先明確違約方
槐蔭法院行政(綜合)審判庭副庭長李巧英表示，租賃合同是指房東將房屋出租給中介公司，由中介公司支付租金的合同；委(wei)托(tuo)合(he)同(tong)是(shi)指(zhi)房(fang)東(dong)與(yu)中(zhong)介(jie)公(gong)司(si)約(yue)定(ding)，將(jiang)房(fang)屋(wu)委(wei)托(tuo)給(gei)公(gong)司(si)出(chu)租(zu)，房(fang)東(dong)支(zhi)付(fu)一(yi)定(ding)報(bao)酬(chou)，公(gong)司(si)在(zai)委(wei)托(tuo)權(quan)限(xian)內(nei)代(dai)為(wei)行(xing)使(shi)出(chu)租(zu)權(quan)利(li)的(de)合(he)同(tong)。民(min)法(fa)典(dian)規(gui)定(ding)，委(wei)托(tuo)合(he)同(tong)是(shi)委(wei)托(tuo)人(ren)和(he)受(shou)托(tuo)人(ren)約(yue)定(ding)，由(you)受(shou)托(tuo)人(ren)處(chu)理(li)委(wei)托(tuo)人(ren)事(shi)務(wu)的(de)合(he)同(tong)。委(wei)托(tuo)合(he)同(tong)包(bao)括(kuo)有(you)償(chang)的(de)委(wei)托(tuo)合(he)同(tong)和(he)無(wu)償(chang)的(de)委(wei)托(tuo)合(he)同(tong)。有(you)償(chang)的(de)委(wei)托(tuo)合(he)同(tong)中(zhong)，受(shou)托(tuo)人(ren)目(mu)的(de)是(shi)通(tong)過(guo)完(wan)成(cheng)受(shou)托(tuo)事(shi)務(wu)獲(huo)取(qu)報(bao)酬(chou)。
本案中，中介公司雖向孫女士出示了《房屋委托代理書》，表明其具有代理房東賈某將案涉房屋出租事宜的權利，但從其與賈某簽訂的《房屋出租委托合同》的內容可以看出，賈某與中介公司之間的合同關係實則是房屋租賃合同。
當下，中介委托服務作為房屋租賃中新興的一種經營模式，指的是中介公司與房東簽訂《房屋出租委托合同》，取得房屋使用權後，再以本公司的名義與租客簽訂《房屋租賃合同》，zixingxiangzukeshouqufangzu。zhezhongqingkuangxia，yidanzhongjiegongsiweiyue，fangdongwangwanghuiquganyijingxiangzulinzhongjiegongsijiaonaguofangzudezuke，daozhizukebeipobanli，youciyinfajiufen。zaizheleijiufenzhong，zhongjiegongsi、房東和租客之間往往會因為誰是違約方而產生糾紛。
一(yi)般(ban)來(lai)說(shuo)，房(fang)東(dong)和(he)中(zhong)介(jie)之(zhi)間(jian)的(de)關(guan)係(xi)分(fen)為(wei)委(wei)托(tuo)代(dai)理(li)關(guan)係(xi)和(he)房(fang)屋(wu)租(zu)賃(lin)關(guan)係(xi)兩(liang)種(zhong)。在(zai)委(wei)托(tuo)代(dai)理(li)關(guan)係(xi)的(de)情(qing)況(kuang)下(xia)，中(zhong)介(jie)與(yu)租(zu)客(ke)簽(qian)訂(ding)的(de)房(fang)屋(wu)租(zu)賃(lin)合(he)同(tong)可(ke)以(yi)視(shi)為(wei)房(fang)東(dong)與(yu)租(zu)客(ke)直(zhi)接(jie)簽(qian)訂(ding)的(de)房(fang)屋(wu)租(zu)賃(lin)合(he)同(tong)，租(zu)客(ke)可(ke)以(yi)根(gen)據(ju)合(he)同(tong)的(de)內(nei)容(rong)直(zhi)接(jie)向(xiang)房(fang)東(dong)主(zhu)張(zhang)權(quan)利(li)，要(yao)求(qiu)房(fang)東(dong)履(lv)行(xing)合(he)同(tong)義(yi)務(wu)；zaifangwuzulinguanxideqingkuangxia，zhongjieyuzukezaiciqiandingfangwuzulinhetong，cicidehetongzhinengyueshuzhongjieyuzuke，zukebunengzhijiexiangfangdongzhuzhangquanli，ruguofashengjiufen，zukezhinengyaoqiuzhongjiegongsichengdanzeren。
法官提醒，房東出租房屋時需要選擇證照齊全、信譽好的房屋托管公司，租客租賃房屋也要核查中介公司租賃宣傳信息是否屬實；房fang東dong切qie記ji不bu能neng盲mang目mu貪tan圖tu高gao租zu價jia，租zu客ke不bu輕qing信xin明ming顯xian低di於yu市shi場chang價jia格ge的de出chu租zu房fang，應ying避bi免mian一yi次ci性xing支zhi付fu較jiao大da額e度du的de租zu金jin，同tong時shi應ying向xiang租zu賃lin合he同tong約yue定ding的de企qi業ye賬zhang戶hu打da款kuan，謹jin慎shen向xiang業ye務wu員yuan個ge人ren支zhi付fu，以yi保bao障zhang自zi身shen資zi金jin安an全quan。此ci外wai，房fang東dong與yu租zu客ke之zhi間jian要yao簽qian訂ding規gui範fan的de房fang屋wu租zu賃lin合he同tong，不bu能neng輕qing信xin口kou頭tou承cheng諾nuo，應ying明ming確que約yue定ding雙shuang方fang權quan利li義yi務wu。(法治日報 記者：梁平妮 通訊員：李晨爍)
