記者 孫蔚
近日，一年一度的中央經濟工作會議在京召開，會議分析了當前經濟形勢，部署2023年經濟工作。保交樓、保民生、保穩定，有效防範化解優質頭部房企風險，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡……本次會議對房地產領域的重要表述和部署引起了業內的高度關注。接受《中國消費者報》記者采訪的專家們認為，會議為明年房地產市場總體發展定調，行業企穩回升的節奏有望進一步加快。
“三保”助樓市“穩”字當頭
自(zi)去(qu)年(nian)下(xia)半(ban)年(nian)以(yi)來(lai)，我(wo)國(guo)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)出(chu)現(xian)明(ming)顯(xian)的(de)下(xia)行(xing)壓(ya)力(li)，部(bu)分(fen)房(fang)企(qi)資(zi)金(jin)緊(jin)張(zhang)，有(you)的(de)樓(lou)盤(pan)交(jiao)付(fu)延(yan)期(qi)，市(shi)場(chang)信(xin)心(xin)受(shou)挫(cuo)，消(xiao)費(fei)者(zhe)置(zhi)業(ye)意(yi)願(yuan)下(xia)降(jiang)。尤(you)其(qi)是(shi)近(jin)幾(ji)個(ge)月(yue)，行(xing)業(ye)加(jia)速(su)下(xia)滑(hua)，成(cheng)為(wei)影(ying)響(xiang)經(jing)濟(ji)運(yun)行(xing)的(de)一(yi)個(ge)重(zhong)要(yao)風(feng)險(xian)因(yin)素(su)。
本次中央經濟工作會議對房地產市場著墨頗多。會議指出，要確保房地產市場平穩發展，紮實做好“保交樓、保民生、保穩定”各項工作。會議還提出，滿足行業合理融資需求，推動行業重組並購，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況。
“這是中央經濟工作會議首次就房地產提出‘三保’政策。”58安居客房產研究院分院院長張波對記者表示，毫無疑問，“穩”是2023年(nian)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)關(guan)鍵(jian)詞(ci)，保(bao)交(jiao)樓(lou)是(shi)穩(wen)定(ding)需(xu)求(qiu)側(ce)信(xin)心(xin)的(de)基(ji)礎(chu)，是(shi)保(bao)民(min)生(sheng)的(de)重(zhong)要(yao)舉(ju)措(cuo)，更(geng)是(shi)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)穩(wen)定(ding)的(de)前(qian)提(ti)。而(er)房(fang)地(di)產(chan)在(zai)恢(hui)複(fu)和(he)擴(kuo)大(da)消(xiao)費(fei)層(ceng)麵(mian)有(you)著(zhe)重(zhong)要(yao)作(zuo)用(yong)，也(ye)是(shi)推(tui)動(dong)經(jing)濟(ji)穩(wen)定(ding)發(fa)展(zhan)的(de)支(zhi)柱(zhu)力(li)量(liang)。
張zhang波bo表biao示shi，在zai往wang年nian的de中zhong央yang經jing濟ji工gong作zuo會hui議yi上shang，房fang地di產chan相xiang關guan表biao述shu一yi般ban是shi放fang在zai民min生sheng保bao障zhang等deng部bu分fen，此ci次ci則ze放fang在zai了le防fang風feng險xian部bu分fen，具ju有you較jiao強qiang的de指zhi向xiang意yi義yi。
“房地產業鏈條長、涉及麵廣，對經濟而言，既是動力源，也是風險源。”中央財經委員會辦公室副主任韓文秀日前在“2022—2023中國經濟年會”上也表示，化解房地產市場風險是有效防範化解重大經濟金融風險的重中之重。
今年11月以來，金融管理部門相繼推出包括擴容“第二支箭”、股權融資“第三支箭”開閘、支持房地產“金融16條”等在內的多項舉措，助力房地產企業打通融資渠道，並從供需兩端發力，提振房地產市場信心。
隨後，多家房企發債融資取得新進展，商業銀行與房企密集簽約並意向性授信額度，保交樓專項借款基本投放至項目……種種跡象顯示，隨著政策舉措更加豐富、力度不斷加大，房企融資環境已經出現改善。
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支持剛性和改善性需求
本次中央經濟工作會議強調了房地產對經濟恢複的重要性。會議提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。
jinri，zhongyangcaibanxiangguanfuzerenzaihuiyingdangqianjingjiredianwentishibiaoshi，fangdichanyeshiguominjingjizhizhuchanye，qiliangxingxunhuanduijingjijiankangfazhanjuyouzhongyaoyiyi。jinjinian，fangdichanyezhanguoneishengchanzongzhidebizhongdayuewei7%左右，加上建築業等相關產業占比達到14%左右，土地出讓收入和房地產相關稅收占地方綜合財力接近一半，房地產類貸款占全部貸款餘額的39%，房產占城鎮居民家庭資產的近六成。要充分認識到房地產行業的重要性，住房消費潛力要予以釋放。
中國房地產行業經曆20餘年的發展，如今大量置業者的需求已經從“有房住”向“住得好”轉變，正在進入新一輪的住房品質提升階段。結合當前的多孩家庭增多以及人口老齡化趨勢，消費者對居住改善提出了更高的要求。
“在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限製性政策，這些消費潛力要予以釋放。”東方金誠首席宏觀分析師王青對記者表示，後期政策“工具箱”在放寬購房條件、降低首付成數、下調居民房貸利率方麵還有較大空間。其中，引導5年期以上LPR報價進一步下調，持續降低居民房貸利率是關鍵所在，有可能在明年初落地。
王青預計，行業企穩回升的節奏有望進一步加快，2023年年中前後，房地產市場有望出現趨勢性回暖，將結束約兩年的行業下行周期。
中(zhong)國(guo)民(min)生(sheng)銀(yin)行(xing)首(shou)席(xi)經(jing)濟(ji)學(xue)家(jia)溫(wen)彬(bin)也(ye)表(biao)示(shi)，今(jin)年(nian)以(yi)來(lai)，已(yi)推(tui)出(chu)置(zhi)換(huan)房(fang)產(chan)個(ge)人(ren)所(suo)得(de)稅(shui)退(tui)還(hai)等(deng)支(zhi)持(chi)政(zheng)策(ce)，接(jie)下(xia)來(lai)，預(yu)計(ji)會(hui)有(you)更(geng)多(duo)此(ci)類(lei)政(zheng)策(ce)出(chu)台(tai)，從(cong)多(duo)維(wei)度(du)保(bao)障(zhang)剛(gang)性(xing)和(he)改(gai)善(shan)性(xing)需(xu)求(qiu)。隨(sui)著(zhe)政(zheng)策(ce)效(xiao)力(li)的(de)持(chi)續(xu)釋(shi)放(fang)，房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)有(you)望(wang)於(yu)2023年上半年觸底反彈。
推動行業模式重構轉型
記者注意到，對於房地產行業的未來發展方向，去年的中央經濟工作會議提出房地產要“探索新的發展模式”，而今年進一步提出要“推動房地產業向新發展模式平穩過渡”。
“我認為房地產行業新的發展模式從供給側來說就是租購並舉，尤其加強保租房、長租房建設。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，“具體來說，從群體講是以新市民需求為主，從模式上講，要告別土地依賴，告別高周轉、高杠杆、高負債的‘三高’模式。這些需要長期建設實現，不能畢其功於一役。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，此次會議再提要推動房地產業向新發展模式平穩過渡，或將意味著2023年會有新發展模式的相關重磅政策出台，這是房地產行業的參與者需要重點關注的。
“明年對於房地產是一個‘重構的時期’，包括土地財政模式、開發模式、住房製度、開發主體等都要重構。”廣東省房協土地與產業研究中心主任趙卓文認為，未來房地產要轉型發展為“一頭連著經濟、一頭連著民生”的行業，從長期看房地產業將轉向高質量、低杠杆的新發展模式。
