中國新聞網 作者：左宇坤
“商轉公”，即ji商shang業ye性xing個ge人ren住zhu房fang貸dai款kuan轉zhuan為wei住zhu房fang公gong積ji金jin個ge人ren住zhu房fang貸dai款kuan。因yin為wei商shang貸dai和he公gong積ji金jin貸dai款kuan間jian仍reng存cun在zai較jiao大da的de利li率lv差cha，這zhe也ye成cheng為wei降jiang低di購gou房fang者zhe房fang貸dai壓ya力li的de一yi個ge重zhong要yao渠qu道dao。
近期，又有多地的“商轉公”開了“口子”，不少符合條件的購房者獲得了政策福利。“商轉公”的過程中要注意什麼？會有更多城市跟進嗎？
多地推行“商轉公”政策
近日，蕪湖市住房公積金管理中心發布《蕪湖市商業性個人住房貸款轉住房公積金貸款實施辦法》，自2023年12月1日起，可辦理“2016年12月31日(含)之前已發放的商業貸款”“商轉公”業務。
根據蕪湖的規定，申請人申請“商轉公”貸款時，公積金賬戶應處於正常繳存狀態，且連續足額繳存住房公積金12個月(含)以上。辦理“商轉公”貸款涉及的房屋需已取得不動產權證書且權屬明晰，且有“先還後貸”和“以貸還貸”兩種方式。
“2018年10月1日至2023年10月20日期間商業銀行發放的住房商業貸款，貸款房屋取得不動產權證書後，可以申請辦理住房商業貸款轉公積金貸款業務。”10月20日，山西省省級機關住房資金管理中心發布的《關於調整住房公積金貸款政策的通知》中，同樣提到“商轉公”等住房公積金貸款政策的調整。
“商轉公”的隊伍正在持續擴大中，2023年以來，重慶、黑龍江哈爾濱、江蘇徐州、江蘇鹽城、江西贛州、安徽蚌埠等多地對“商轉公”貸款予以支持，政策主要包括恢複“商轉公”業務、明確“商轉公”辦理條件、降低相關門檻等方麵。
中指研究院認為，“商轉公”在提高公積金使用效率的同時，也有利於減少已購房家庭貸款利息支出，降低購房成本。但對於房地產市場來說，“商轉公”單一政策很難扭轉市場預期，仍需與其他政策協同配合，共同促進房地產市場逐步企穩。
“商轉公”成功率高不高？
購房者李歡(化名)在今年上半年成功趕上了“商轉公”的東風。她對記者表示，當時需要準備的材料包括夫妻雙方的個人身份材料、房產證明材料、征信報告、還款流水、貸(dai)款(kuan)情(qing)況(kuang)材(cai)料(liao)等(deng)。過(guo)程(cheng)不(bu)算(suan)輕(qing)鬆(song)，預(yu)約(yue)就(jiu)用(yong)了(le)比(bi)較(jiao)長(chang)的(de)時(shi)間(jian)，在(zai)現(xian)場(chang)填(tian)完(wan)申(shen)請(qing)表(biao)等(deng)材(cai)料(liao)後(hou)，大(da)概(gai)又(you)隔(ge)了(le)一(yi)個(ge)月(yue)，公(gong)積(ji)金(jin)中(zhong)心(xin)才(cai)來(lai)電(dian)通(tong)知(zhi)去(qu)簽(qian)合(he)同(tong)。
“預約過程中我印象最深的環節是計算最高可貸額度，這和地段的估值、夫妻雙方公積金共同餘額、存繳基數的總額等有關。等結果的時候還挺忐忑的，不過還好最後批出的額度和算的差不多。”李歡提醒說，還有個要求是要把消費貸、信用貸等結清。她第一次申請沒通過，是因為有筆裝修貸沒還完，還清後拿著結清證明又去審核了一次。
也有人經過考慮後選擇了放棄“商轉公”，邢先生是其中之一。“因為我的房貸已經還得差不多了，去公積金中心谘詢後一算，轉後的利率差也就1%左右，總共省不了幾萬塊錢。工作人員也建議，如果房貸還剩下十幾、二十幾萬元的話，利息其實基本都還完了，轉的意義不大。”
“erqiewoyihouhaiyouhuanfangdasuan，tingshuodiyiciyonggongjijindaikuanlilvshizuidide，xianzairuguozhuanle，huanfangshijiuchenglediercidaikuan，wojiuhaishijuedingliuzheyihouhuanfangzaiyonggongjijin。”邢先生說。
除了像邢先生一樣主動放棄的，梳理發現，很多購房者反映了“商轉公”申請過程不順利。無法享受“商轉公”主要有：因期房延期交付尚未取得房產證，原貸款銀行業務辦理不積極，異地公積金無法辦理，業務僅限於借款人家庭首次申請等。
可見，由於“商轉公”過程相對複雜且牽涉購房者、銀行、公積金三方麵的利益關係，目前允許“商轉公”的城市並不多，即使在允許的城市也有不少限製，真正申請成功的購房者占比不高。
中指研究院指出，根據住建部、財政部和中國人民銀行聯合印發的《全國住房公積金2022年年度報告》，截至2022年末，住房公積金繳存餘額9.2萬億元，貸款餘額7.3萬億元。同期個人住房貸款餘額超38萬億元。可見公積金繳存餘額與個人住房貸款餘額之間差距較大，“商轉公”的規模受限，對其設置條件和門檻仍具備一定必要性。
會有更多地方加入嗎？
“商轉公”並非新鮮事。但在幾年前，為防止提取住房公積金用於炒房投機，全國各地都相繼調整了公積金提取政策，便包括收緊異地購房貸款、“商轉公”等操作。
“短期來看，公積金相關政策仍是各地促進剛性和改善性住房需求入市、支持購房需求釋放的重要舉措，在降低購房成本的這一維度下，各地或將繼續結合自身公積金使用的實際情況因城施策，推行‘商轉公’政策的城市有望繼續擴圍。”中指研究院認為，整體來看，“商轉公”在降低購房成本的同時，也有利於一定程度上釋放居民消費潛力。
“一般來看，公積金貸款作為一種相對比較便宜的資金來源，各地基本上使用比較充分，多數地區超過90%。‘商轉公’不屬於常規的公積金貸款業務範疇，也隻有在公積金資金比較充足的地區才有可能推出。”中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強此前對媒體表示。
“辦理‘商轉公’條件較多，並受住房公積金的個貸使用率限製。”中指研究院也認為。比如，湖南省“商轉公”業務僅支持擁有唯一一套自住住房的職工家庭申請辦理，並根據個貸率對“商轉公”業務實行動態管理。
不同城市對個貸率的預警標準並不相同，但多以85%或90%為閾值。以湖南長沙為例，今年4月，長沙住房公積金管理中心發布“商轉公”新政，但就在嚐試免除居民自籌墊款環節不到兩個月，截至6月30日，長沙住房公積金中心個貸率達到了85.99%。當地媒體報道顯示，今年7月，長沙對“商轉公”業務進行了限流。
蕪湖也在新政中提出對“商轉公”貸款實施動態管理機製：當住房公積金個貸率低於85%(含)並持續3個月，可開展“商轉公”貸款業務；當個貸率高於90%(含)時，可采取相應調控措施，暫停或控製“商轉公”貸款業務規模。
